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Bauvorhaben Marienhain

Der Bebauungsplan zum Bauvorhaben Marienhain steht am 27.11.2014 auf der Tagesordnung in der Bezirksverordnetenversammlung Treptow-Köpenick. Ich möchte das Bauvorhaben kurz vorstellen und Bezug zu den zahlreichen Einwendungen nehmen!

Lage und Vorhaben

Das Areal das Marienhain befindet sich im Süden Köpenicks unmittelbare am östlichen Ufer der Dahme. An der östlichen Grenze des Areals verläuft die Wendenschloßstraße (Straßenbahn 62).

Das Areal erwarb Carl Bolle 1872 und nutzte es für den Obst- und Gemüseanbau. Zu DDR-Zeiten wurde es der Humboldt-Universität zur Verfügung gestellt und vom Institut für Zierpflanzenbau genutzt. Nach der Wende fand eine Rückübertagung des Eigentums statt. Seit 2001 ist das Areal unbenutzt. Es fand Vandalismus und ein Brand statt.

Der Investor und derzeitige Inhaber möchte auf dem Areal 900 bis 1100 Wohneinheiten entwickeln. Aufgrund der Lage im Außenbereich ist dazu ein Bebauungsplan notwendig. Die groben Zielstellungen des Vorhabens:

  • Wohngebiet am Wasser
  • Restaurierung und Wiederaufbau der denkmalgeschützten Villa Bolle mit Garten, Weinhaus, Hafen, Zugangsallee („Marienhainallee”) und Wohnhaus am Gutshof.
  • Öffentlich zugängliches Dahme-Ufer
  • Innere Erschließung des Areals über eine Ringstraße
  • Grüne, vom PKW-Verkehr freigehaltene Wohnhöfe

Durchführungsvertrag / Leistungen

Im Rahmen des städtebaulichen Vertrages werden vom Investor viele Leistungen übernommen. Dazu zählen unter anderen:

  • Soziales Zentrum auf dem Areal mit Kindertagesstätte
  • Bedarfsabsicherung von benötigten Grundschulplätzen in Folge des Bauvorhabens
  • Denkmalgerechte Wiederherstellung der Fassaden der Villa Bolle, Villengarten, Gewächshaus sowie eines Wohnhauses. Die anderen Gebäudeteile des Gutshofes werden verschwinden
  • Ausgleichszahlung an Berliner Forsten (nachdem diese plötzlich erkannten, dass Teile des Gebietes als Wald gewidmet sind)
  • Öffentliche Zugang zur Dahme (Wegerecht für die Allgemeinheit)

Negativ anzumerken ist, dass im städtebaulichen Vertrag keinerlei Regelungen zu sozialverträglichen Mieten vorgesehen sind.

Einwendungen

Zum Bauvorhaben sind im Rahmen der öffentlichen Auslegung Anfang des Jahres 35 Einwendungen (zum Teil von mehreren Personen, in der Regel mit mehreren Einzelaspekten) eingegangen. Die Einwendungen und die dazugehörigen Stellungnahmen umfassen ca. 80 Seiten dieses Planes. Viel Lesestoff!

Viele der Einwendungen wiederholen sich. Das bleibt natürlich nicht aus, insbesondere wenn sich die Anwohner im Vorfeld dazu untereinander austauschen. Für einen besseren Überblick habe ich die Einwendungen sortiert und zusammengefasst – und stelle sie in den nächsten Unterabschnitten vor.

Reine Fragestellungen, Vermutungen oder Themen, welche mit dem eigentlichen Plan und dessen Auswirkungen nichts zu tun haben, klammere ich dabei aus. Die Wünsche und Ideen habe ich zudem im folgenden Kapitel zusammengetragen – und sollten durchaus auch zu politischen Auseinandersetzungen genutzt werden. Es wäre schade, wenn sie nur als abgelehnte Einwendungen in den Tiefen dieses Planes versanden!

In Summe ist festzustellen, dass keine Einwendung zu Änderungen am Plan führten. Einige führten zu Änderungen an den Begründungen und der Pfanzenliste. Unter den Einwendungen fanden sich auch lobende Worte. Diese sind zwar in der Minderheit, aber es sollte beachtet werden, dass in der Regel Einwendungen verfasst werden, wenn Anlass zur Kritik und Sorge besteht.

PKW-Stellplätze

Bürger: Nicht wenige monierten, dass zu wenig öffentliche und private Stellplätze geschaffen werden. So sind für ca. 900-1100 Wohneinheiten nur 1100 Stellplätze vorgesehen, zudem 70 öffentliche Parkplätze und 30 Besucherstellplätze. Nun besteht die Sorge, dass die künftigen Bewohner auf die umliegenden Straßen zum Parken ausweichen und den Parkdruck dort erhöhen. Zudem wurde befürchtet, dass die künftigen Stellplätze die Anwohner aus Kostengründen nicht annehmen könnten (und deshalb im Umfeld parken).

Amt: Geplante Anzahl ist ausreichend (und liegt über der PKW-Quote im Berliner Außenbereich)

Meine Gedanken: Im Bebauungsplan gibt es keine Festsetzung, dass überhaupt PKW-Stellplätze anzulegen sind (anders als die Fahrradstellplätze). Es wird nur geregelt, wie diese anzulegen sind und wo es möglich ist. Theoretisch kann der Investor einen Bauantrag ohne einen einzigen Stellplatz auf Grundlage des Bebauungsplanes stellen. So die Theorie. Die Praxis wird so aussehen, dass der Investor sehr genau weiß, wie viele er benötigt. Er will auf den Wohnungen schließlich nicht sitzen bleiben. Ich persönlich würde die Anzahl lieber reduziert sehen – verbunden mit Anreizen, dass auch Leute ohne eigenen PKW die Wohnungen beziehen.

Verkehrsknoten Müggelheimer Straße

Bürger: Nicht wenige monierten, dass durch die zusätzlichen Bewohner und des dadurch eintretenden Mehrverkehrs der Knoten zur Müggelheimer Straße überlastet wird. Das beauftragte Fachgutachten wird mehrfach angezweifelt.

Amt: Permanente Verteidigung des Gutachtens.

Meine Gedanken: Ich kann die Sorgen verstehen, da die Schaltung dieses Verkehrsknotens unzureichend ist. Das Gutachten zeigte tatsächlich mehr Potential auf. Im Rahmen des Vorhabens sollen zwei weitere Verkehrsmessungen (nach 500 realisierten WE und nach Abschluss) durchgeführt werden. Leider ist die Verkehrslenkung Berlin völlig überfordert, bei Problemen dieser Art zeitnah einzugreifen. Das kann aber diesem Vorhaben nicht angelastet werden.

Öffnung der Mauer / Zugänglichkeit des Ufers

Bürger: Nicht wenige Einwendungen befassten sich mit der Öffnung der Mauer. Zum einen wurde die Öffnung an sich moniert, weil darüber die künftigen Anwohner auf den benachbarten Grundstücken parken könnten, und über den neuen Uferweg ihr Grundstück erreichten. Zum anderen wurde auf ein zurückliegendes Ereignis verwiesen, wonach Person X einen Teil der denkmalgeschützten Mauer eigenmächtig einriss und anschließend wieder aufbauen musste. Dies führte zu Unverständnis, dass nun ein Teil der Mauer abgerissen werden soll.

Amt: Ablehnung. Es wird einerseits auf die übergeordneten Ziele des Landes und des Bezirks verwiesen, die öffentliche Zugänglichkeit aller Wasserflächen zu verbessern. Die abzureißende Mauer steht nicht unter Denkmalschutz, zudem würde der Denkmalschutz nicht dagegen stehen, wenn damit das Dankmal besser erreichbar wird.

Meine Gedanken: Ich persönlich teile diese Einwendungen nicht und freue mich auf die Zugänglichkeit des Ufers. Sollten die Betroffenen vor Ort gegen die übergeordneten Ziele agieren wollen, wäre ein Volksbegehren einzuleiten. Zudem ermöglicht diese geöffnete Mauer den umliegenden Bewohnern auch die Möglichkeit, diese Parkanlage zu nutzen.

Altersgerechtes Wohnen

Bürger: Es wurde mehrfach auf barrierefreies Wohnen gewünscht.

Amt: Diese Anforderung kann nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden. Allerdings gilt §51(1) der Berliner Bauordnung, die bei Gebäuden von mehr als vier Wohnungen je 1 Stockwerk mit barrierefreien Wohnungen vorsieht.

Meine Gedanken: Barrierefreie Wohnungen müssen nach Bauordnung geschaffen werden. Allerdings entstehen diese in der Regel im untersten Geschoss. Das trifft nicht immer den Bedarf der auf barrierefreie Wohnungen Angewiesenen.

Wunsch nach Jugend – und Senioreneinrichtungen

Bürger: In mehreren Einwendungen werden Jugend- und Senioreneinrichtungen gewünscht

Amt: Solche Einrichtungen können im Plan nicht festgesetzt werden können, es können lediglich im Durchführungsvertrag Forderungen dazu gestellt werden, es wurden allerdings keine Anforderungen aus dem Wohnumfeld gestellt.

Meine Gedanken: Laut der Vorhabensbeschreibung sind im Marienhainhof neben der Kita noch weitere Einrichtungen möglich.

Wohnortnahe Arbeitsplätze

Bürger: Es bestand der Wunsch nach wohnortnahen Arbeitsplätzen für die Zugezogenen als Maßnahme zur Reduzierung von Verkehr.

Amt: Bei Schaffung von Arbeitsplätzen bestünde keinerlei Garant, dass die künftigen Bewohner gerade da arbeiten werden, wo sie wohnen et vice versa.

Zu viele Wohnungen / Angst vor sozialem Brennpunkt

Bürger: Eine Einwendung trägt die Sorge, dass im Gebiet zu viele Wohneinheiten errichtet werden und fürchtet einen sozialen Brennpunkt.

Amt: Der Bezirk verweist auf den Wohnraumbedarf in Berlin und die Attraktivität des Standorts.

Meine Gedanken: Auf die eigentliche Einwendung wird nicht eingegangen. Die Sorge ist an sich zulässig, aber unbegründet. Ich erkenne kein Indiz, warum bei ca. 1000 Wohneinheiten ein Brennpunkt entstehen kann. Es wird keine Hochhaussiedlung errichtet, die vollständig dem sozialen Wohnungsbau zur Verfügung steht. Eher des Gegenteil: Es wird hier kaum sozialer Wohnraum entstehen – und wenn, dann unmittelbar an der Wendenschloßstraße. Ein Einwender merkte auch an, dass „mehr betuchte Bürger” einziehen werden.

Benennung der Lärmarten

Bürger: Es wurde moniert, dass dass Grundstück nicht nur durch Straßen- und Schifffahrtsverkehr belastet ist, sondern auch durch Flugverkehr und Gütereisenbahnverkehr von der anderen Dahmeseite, wodurch die Bäume in ihrer Gänze zu erhalten sind.

Amt: Die Lärmquellen seien zwar vorhanden, aber am unteren Ende der Lärmskala sind. Die Begründung wurde daraufhin ergänzt.

Verkehrslärm

Bürger: Es wurde in Frage gestellt, ob die zwingende Festsetzung von drei Vollgeschossen zur Lärmminderung beiträgt – oder ob nicht auch andere Maßnahmen dem Rechnung tragen.

Amt: Der Stadtentwicklungsamt verweist, dass alle Möglichkeiten untersucht worden, so auch die nächtliche Reduzierung des Tempo auf 30 km/h. Dies hat die VLB abgelehnt.

ÖPNV-Wünsche

Bürger: Es wurde sowohl angeregt, eine neue Straßenbahnlinie nach Adlershof einzurichten, als auch die Straßenbahn durch den Bus zu ersetzen.

Amt: ÖPNV ist keine Zuständigkeit des Bezirks, zudem sei das Angebot ausreichend.

Meine Gedanken: Die Abschaffung der Straßenbahn ist absurd (insbesondere da hinter einem haltenden Bus auch gewartet werden muss). In der Stellungnahme der BVG wird kein Bezug auf eine zu erwartende erhöhte Nachfrage genommen. Ich sehe es als wichtig an, dass die Linie künftig auch am Wochenende im 10-Min-Takt gefahren wird – die Zusicherung müsste von der BVG kommen. Das im Vorfeld wäre wichtig, dass auch Anwohner ohne PKW hinziehen…

Verschattung der nördlich angrenzenden Wohnhäuser

Bürger: Mehrere Einwendungen (u.a. eine von 8 und eine von 62 Personen) thematisieren sinkende Wohnqualität in Folge von Verschattung.

Amt: Der Stadtentwicklungsamt verweist auf einen Abstand von 6 Metern zwischen Gebäude und Grundstückskante. Zudem sind die Gebäude insbesondere an der nördlichen Grundstückskante nur mit 2 Etagen (plus Dachgeschoss) ausgewiesen, zudem mit zahlreichen Baulücken versehen.

Meine Gedanken: Bei zweigeschossigen Gebäuden mit zurückgesetzten Dachgeschoss an der nördlichen Grundstückskante rechne ich mit keiner besonders großen Verschattung, zumal die Mindestabstände zur Grundstückskante höher festgesetzt sind, als es die Bauordnung erfordert. In Anregung von Bürger No. 31 wurde erwähnt, dass eine Verschattungsstudie im Juni 2014 durchgeführt worden ist. Es wäre sinnvoll, diese auch den Einwohnern zur Verfügung zu stellen. Dies schafft hoffentlich mehr Akzeptanz als ein Verweis auf die Bauordnung.

Festsetzung von 3 Geschossen an der nordöstlichen Grenze + Dachgeschoss

Bürger: Es wird moniert, dass im nordöstlichen Bereich drei Geschosse zwingend festgesetzt sind, was gegenüber benachbarten Grundstücksbesitzern einen Nachteil darstellt.

Amt: Der Bezirk verweist, dass dieses Gebäude (wegen einer Gasleitung) auch 4,5 Meter weiter entfernt ist als die anderen.

Einfügegebot bei Umgebungsbauen

Bürger: Es wird moniert, dass bei einem Bau ohne Bebauungsplan die Geschosshöhen nicht realisierbar wären.

Amt: Der Bezirk begründet den Zweck des Vorhabens und verweist auf die heterogene Gebäudehöhen (1-8 Etagen) im Umfeld hin.

GFZ-Zahl maximal 0,8

Bürger: In mehreren Einwendungen wird die Reduzierung der Grundflächenzahl auf 0,8 gefordert.

Amt: Das Bezirksamt begründet zweimal über je drei Seiten (Seite 159ff), warum diese Zahl überschritten werden darf. Als Begründung für die Überschreitung wird geliefert, dass eine vorher nicht zugängliche Fläche zugänglich gemacht wird und Vegetationsflächen gesichert werden. Zudem verweist Amt auf die Zieles des Landes:

Gleichzeitig soll der VE-Plan dem aktuellen Ziel des Landes Berlin, den Mietwohnungsbau neu zu beleben und den Bewohnern bezahlbaren Wohnraum anzubieten, gerecht werden. Die wohnungspolitische Entwicklung der vergangenen Jahre in Berlin ist durch stark ansteigende Mietpreise und zunehmende Verknappung von Wohnraum geprägt. Aufgrund des wachsenden Wohnflächenbedarfs und der zunehmenden Qualitätsanforderungen der Bewohner strebt der Bezirk an geeigneten Stellen eine verträgliche Verdichtung in den Siedlungsgebieten an.

Meine Gedanken: Der sogenannte bezahlbare Wohnraum ist leider kein Bestandteil des Durchführungsvertrag, von daher passt diese Stellungnahme nicht zur Einwendung.

Wasserrahmenrichtlinie

Bürger: Eine Einwendung wünscht sich im Rahmen der Wasserrahmenrichtlinie Maßnahmen im Uferbereich als Strahlursprung für heimische Lebewesensarten. Zudem die Entwicklung eines Biberrückzuggebietes.

Amt: Der Bezirksamt verweist darauf, dass solche Maßnahmen im Biotopverbund durchgeführt werden müssen, wenn sie etwas bringen sollen. Zudem würde Erholungsfläche in Anspruch genommen werden.

Sorgen vor Grundwasserabsenkungen und -erhöhungen

Bürger: Mehrere Einwendungen beschäftigten sich mit Grundwasser. Ein Anwohner verwies darauf, dass er keinen Wasseranschluss hat, sondern sich eines eigenen Brunnens bedient und ungern in Folge des Baus auf dem Trockenen sitzen möchte. Andere Anwohner tragen Sorgen, dass der Umfang an Tiefgaragen das Grundwasser verdrängt, so dass bestehende Gebäude ohne wasserdichter Bodenwanne feuchte Keller bekommen.

Amt: Der Bezirk verweist daraufhin, dass der Grundwasserspiegel auf dem Grundstück um einen Meter sinkt, aufgrund der Trichterwirkung aber keinerlei Einflüsse außerhalb gäbe.

Erhalt vom Bäumen

Bürger: Verglichen mit dem Eindruck einer Bürgerversammlung werden nur wenige Bäume gesichert. Von 10 botanisch bemerkenswerten Bäumen in einem Bereich der Fläche sei nut 1 gesichert.

Amt: Es besteht die Möglichkeit zum Erhalt weiterer Bäume – ohne Festsetzung. Planung von Neupflanzungen. 1,2ha mit Pflanzbindung oder Pflanzgebot.

Meine Gedanken: Aus der Abwägung wird nicht ersichtlich, was gegen weitere Festsetzungen von Bäumen sprach. Ich erkundigte mich dazu im Ausschuss. Es werden mitunter auch Bäume zum Zweck der Baufreiheit gefällt werden müssen.

Wünsche

Um auch die Wünsche (die ja eigentlich wichtig sind, aber hier im konkreten Fall nicht passend sind) nicht unter dem Tisch fallen zu lassen:

  • Ersatz der Fähre nach Grünau durch eine Brücke (wahlweise Fußgänger oder Autobrücke)
  • Straßenbahnlinie Wendenschloß <-> Adlershof/WISTA
  • Neue Buslinie über Grüne-Trift
  • Verkehrslärm der Straßenbahn senken
  • Nutzung der Dahme als Verkehrsweg in der Bauphase inkl. Schaffung einer Steganlage vs. Ausschluss jeglicher Stege
  • Lärmkonzept während der 10-jährigen Bauphase
  • Dokumentation des Zustands der angrenzenden Gebäude hinsichtlich Gebäudeschäden zur Ableitungen möglicher Schadensersatzansprüche (Hierzu wäre vermutlich eine Bürgerinformation sinnvoll, wie die rechtliche Lage aussieht und welche Schritte die Anwohner tun können)
  • Ausweisung eines Hubschrauberlandesplatzes
  • Schaffung von ampelgesteuerten Querungsmöglichkeiten entlang der Wendenschloßstraße (Der Vorschlag wird an die VLB gegeben, ein Zebrastreifen ist wegen Straßenbahn nicht zulässig)
  • Wunsch auf Stellungnahmen zur Einwendungen (auch wenn kein Rechtsanspruch besteht)
  • Menschen- und tierfreundliches Beleuchtungskonzept im Plangebiet (dazu gibt es einen Antrag in der BVV)

Besondere Einwendung

Einige Einwendungen erzählten aus der Historie der Areals, sozusagen Berichte von Zeitzeugen. Ich zitiere eine solche Einwendung:

Als ich 1935 nach Wendenschloß zog, hatte ich über Roggen- und Kartoffelfelder (Kietzer Feld) einen freien Blick bis zum Straßenbahnhof. Bald folgte die Bebauung der Wendenschloßstraße Ostseite, in den 60iger Jahren des Kietzer Feldes, dann unter Opferung von Waldteilen das Allende-Viertel, nach der Wende die Umgebung des „Bollehofes” und einiger Brachen im Kietzer Feld. Im Zusammenhang mit dem zunehmenden Kraftverkehr kommt es seitdem zu starkem Stau mit vielen Abgasen im Berufsverkehr. Als nächstes soll das Gebiet „Neue Wiesen”, früher im Winter überschwemmte Sümpfe, wo wir als Kinder Schlittschuhe liefen und der Marienhain zugebaut werden. Mit den Zuzügen wächst die Zahl der Kraftfahrzeuge die zwischen Wohnung und Arbeitsplatz pendeln werden. Hinzu kommt die Sorge um die schadhaften Brücken über Spree und Dahme sowie die fast alljährlichen Schienenarbeiten mit Teilsperrung der Wendenschloßstraße

Fazit

Ich habe darauf hingewirkt, dass dieser Bebauungsplan auch im Umweltausschuss beraten wird, um insbesondere die naturschutzrechtlichen Belange (die hier nur untergeordnet eine Rolle spielten). Von seiten der Grünen und vom NABU gab es keine Einwände.

Abschließend habe ich diesem Bebauungsplan zugestimmt.

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