In der aktuellen Debatte geht es um drei weitere Hochhäuser am Spreeufer zwischen den Treptowers und den Twintowers. Für diesen Teilbereich wurde nun die formale Bürgerbeteiligung durchgeführt.

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Ich möchte mich mit dem Artikel mich mit dem Bau auseinandersetzen und seiner Argumente auseinandersetzen.

Vorbemerkung

Ich habe nichts gegen Hochhäuser, also Gebäude die als Akzente über der üblichen Traufhöhe deutlich hinausragen. Gerade auch in einer Metropole, wie Berlin nun mal eine ist.

Sie können im besten Falle identitätsstiftend sein. Sie können auch zur Orientierung helfen. Vor allem bieten sie mehr Nutzfläche zum Wohnen und Arbeiten für eine geringere Grundfläche.

Ich weiß, dass viele sie verpönen. Manche finden sie störend. Manche einer sieht sogar in jedem Hochhaus ein kapitalistisches Phallussymbol. Und in München dürfen sie seit einem Bürgerentscheid seit letztem Jahr nicht höher sein als die Türme der Frauenkirche.

Meine Gedanken zum Vorhaben

Ich bin persönlich bei dem Bauvorhaben leidenschaftslos. Ich sehe darin weder ein absolutes NoGo, noch irgendwelche nennenswerten Vorteile für den Ortsteil.

Mein Engagement lag einerseits daher darin, dass durch dieses Vorhaben drängende Probleme des Ortsteils gemildert werden können. Konkret ging es dabei um die Forderung, dass ein Teil der Wohnungen auch dem mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen soll. Möglichst dauerhaft. Andererseits in der Transparenz, Einbindung und Einbeziehung der Einwohnerschaft in diesen Prozess.

Als kleiner Teilerfolg dieser Debatte ist, dass der Eigentümer in der Heidelberger Straße bei einem anderen Bauvorhaben 40 solcher Wohnungen schaffen möchte. Das ist ein kleiner Tropfen auf den heißen Stein.

Verfahren

Eine Verfahrensdauer von über 20 Jahren ist schon sehr lang – und es ist (von diesem Teilplan abgesehen) auch nicht ersichtlich, ob und wann der gesamte Bebauungsplan einmal rechtskräftig wird.. Der andere Teil des Bebauungsplanes wird vom 16.11. bis 16.12.2015 ausgelegt.

Es gab zwei Planreifeerklärungen in den Jahren 1995 und 1996, auf deren Grundlage der Treptower, die Twintower und die 5 Karrees entstanden sind. Die Planreifeerklärung gilt/galt auch für das sechste Karree sowie zwei weitere Twin-Tower am Spreeufer.

Im Jahr 2013 fand die Teilung des Babuungsplanes statt, so dass der relevante Teilbereich nur noch der unbebaute Bereich ist.

Im Jahr 2014 wurde das Verfahren neu eingeleitet, damit das Verfahren auf Basis der aktualisierten Baunutzungsverordnung fortzuführen ist. Bisher wurde das maximal zulässige Maß der Nutzung nach Art der Baugebiete beschränkt, nun sind Ausnahmen „aus städtebaulichen Gründen” zulässig.

Planungsnullfall

IANAL – I Am Not A Layer!

Zunächst ist für mich die Situation wichtig, was ohne einen beschlossenen Bebauungsplan baurechtlich möglich ist. Ohne formelle Bürgerbeteiligung und ohne Beschluss der BVV.

Diese Diskussion wurde bisher in zwei Richtungen geführt:

a) Bauen nach §34 BauGB
b) Bauen auf Basis der Planreife (§33 BauGB)

Zunächst zu Bauen nach §34 BauGB. Ich zitiere mal den Gesetzeswortlaut:

(1) Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Wir haben hier einen „im Zusammenhang bebauten Ortsteil”, in der näheren Umgebung haben wir bereits Hochhäuser (Twintowers). Die bauliche Nutzung der Umgebung ist Wohnen und Gewerbe. Die Beeinträchtigung des Ortsbildes ist sicher Auslegungssache. Und die Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind eben zu wahren (darunter fallen z.B. die Aspekte der Verschattungsstudie, siehe später).

Ich gehe davon aus, dass auch ohne diesen Bebauungsplan eine durchaus massive Bebauung möglich ist. Anders. Weniger hoch, aber bezogen auf die Grundfläche massiver als die derzeitigen Planungen.

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Bei der Planreife gingen bisher die Ansichten auseinander. Die Streitfrage ist, ob die Neueinleitung des Bebauungsplanverfahrens die bestehende Planreife vernichtet hat.

Im Ergebnis spielt die letzte Frage jedoch keine wesentliche Rolle. Es wäre nur eine weitere mögliche Bauoption.

Diskussionspunkte

Nachfolgend einige Diskussionspunkte, die ich aus der Debatte, nicht zuletzt auch aus der Einwohnerversammlung zum Bauvorhaben entnommen habe.

Verbauung des Spreeblicks

Auf dem Areal wohnen mittlerweile Menschen. Nicht wenige. Manche auch schon 15 Jahre lang. Manche konnten 15 Jahre lang direkten Spreeblick genießen, obwohl dieser so nie geplant war. Nun soll dieses Privileg verschwinden. Das stellt natürlich eine Wohnwertverschlechterung dar. Aber sie ist argumentativ schwer greifbar, denn nur in Folge des bisherigen Verzichts auf Bebauung ist dieser Wohnwert entstanden.

Wenn der einstige Masterplan von den Anwohnern vor Ort in Frage gestellt wird, so stellen sie auch den Bau ihres eigenen Wohnraumes in Frage.

Abstandsflächen und Verschattung

Besonderes Augenmerk sollte dem Karree und den dortigen Einwohnern geschenkt werden, dem nun die beiden geplanten Wohntürme gegenübergestellt werden. Hier werden Abstandsflächen deutlich unterschritten:

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(Als Grundregel gilt ein Abstand von 40% der Gebäudehöhe zu wahren, nach §6 Berliner Bauordnung)

Folglich ist zu erwarten, dass die sogenannten „gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse” beeinträchtigt werden. Um nachzuweisen, dass diese dennoch bewahrt bleiben, ist eine Verschattungsstudie notwendig.

Knackpunkt ist dabei weniger der Schattenwurf (der bedingt durch die Lage größtenteils in die Spree fällt), als viel mehr das Licht, was in den Wohnungen der unteren Stockwerke eintrifft.

Leider waren gerade die Studien nicht online, andererseits bin ich auch kein Licht-Physiker. Ich kann nicht beurteilen, wie verlässlich die gewählte Herangehensweise ist. Allerdings habe ich rein sachlogische Zweifel, dass als Vergleich eine fiktive Bebauung nach §34 BauGB herangezogen werden wird und implizit angenommen wird, dass – wenn alle Abstandsflächen der Bauordnung eingehalten sind – automatisch von „gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen” ausgegangen wird.

Letztendlich ist das aber ein Punkt, der abschließend nur juristisch geklärt werden kann. Das trifft dann aber bei einer §34-BauGB-Bebauung gleichermaßen zu.

Eigentum- oder Mietwohnungen

Agromex plant Eigentumswohnungen, hält sich aber mit möglichen Verkaufspreisen zurück. Danach fragten Anwohner in der Versammlung und bekamen keine Antwort. Aber auch keine Antwort ist eine – und es wäre Illusion, wenn in der Lage preisgünstige Wohnungen entstehen.

Wenn, dann kann dies nur durch politischen Druck passieren. So bspw. über das zahme Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung möglich. Das besagt, dass 25 Prozent der bei einem Bauvorhaben geschaffenen Wohneinheiten eine Mietpreis- und Belegungsbindung über 20 Jahre erhalten (Durchschnittsmiete ab ca. 6,50 Euro kalt). Ich weiß, dass dies den Vorstellungen von günstigen Wohnraum immer noch nicht gerecht wird. Weder in der Höhe, noch in der Dauer. Aber schon diese Regelungen sieht vor, dass in begründeten Einzelfällen abgewichen werden darf. Und so erkundigte ich mich in der Juni-BVV (siehe bzw. höre Audioprotokoll). Leider ein Volltreffer!

Und diese Begründungen befindet sich auch in der Begründung zum Bebauungsplanentwurf (Seite 99):

Für das Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XV-30b VE wurde in Abstimmung mit dem Senat von Berlin und dem Bezirk Treptow-Köpenick ein zweiphasiger Realisierungswettbewerb durchgeführt und die Entwurfsaufgabe auf Grundlage der vorgefundenen planungsrechtlichen Situation und anhand von städtebaulichen Vorgaben und Zielen beschrieben. [..] Insgesamt können diese planungsrechtlichen Vorgaben nur durch eine Hochhauslösung umgesetzt werden. Dies hat jedoch erhebliche Auswirkungen auf die Herstellungskosten, da (Punkt-) Hochhäuser auf Grund der besonderen konstruktiven und rechtlichen Anforderungen (z.B. Tragwerk, Brandschutz, Wind, Radar, Hochhausrichtlinie etc.) bekanntermaßen um mindestens 30% teurer sind als der herkömmliche Geschosswohnungsbau.

Hierbei wird klar verkannt, dass für die Wohnungen oberhalb der Traufhöhe auch durch die freiere Sicht höhere Einnahmen erzielbar sind.

Letztendlich hat Agromex erkannt, dass sie sich nicht gänzlich aus dieser Verantwortung herausziehen können. Sie bauen gegenwärtig bereits Wohnungen in der Heidelberger Straße:

Das Neubauprojekt [in der Heidelberger Straße] soll in das soziale Programm „Wohnraumförderung des Miet- und Genossenschaftswohnungsbaus in Berlin” eingebunden werden und insgesamt sollen 40 Wohnungen zu Quadratmeterpreisen zwischen 6,00 – 7,50 Euro vermietet werden. Durch die Errichtung von mietpreisgebundenen Wohnungen leistet AGROMEX einen Beitrag zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum im Bezirk.

Bei diesem Bauvorhaben ist kein Bebauungsplan nötig, womit das eben erwähnte Modell in der Heidelberger Straße selber keine Anwendung finden kann. Wenn diese 40 Wohnungen aber eine Kompensation für die Neubauten am Spreeufer darstellen, so erscheint mir dies zu wenig. Einerseits weil rechnerisch bei 220 Wohnungen am Spreeufer bereits 55 gebundene Wohnungen entstehen. Und andererseits weil 55 gebundene Wohnungen direkt am Spreeufer mehr Wert darstellen als in der Heidelberger Straße.

Altlasten

Das Gebiet weist viele Altlasten im Boden und im Grundwasser auf. Die Schäden im Boden sind nicht akut, im Grundwasser gibt es leichte Bewegung. Diese werden bei einer Bebauung natürlich angefasst.

Ich kann das Thema der Altlasten nicht abschließend beurteilen, betrachte das aber auch neutral zum Verfahren. Egal, was da gebaut wird: es muss angefasst werden.

Versiegelungsgrad und Freiflächen

Nahezu die komplette Fläche wird durch das Vorhaben versiegelt, ein Großteil durch die Tiefgarage. Zum Zeitpunkt der einstigen Planaufstellung (1994) war das Areal ebenso fast vollständig versiegelt. Bedingt durch Abriss, ist die Fläche gegenwärtig unversiegelt.

Durch die Parkanlage über der Tiefgarage sind die versiegelten Flächen allerdings nutzbar.

Verkehrserschließung

Zum Bebauungsplan wurde ein Verkehrsgutachten erstellt, was ebenso leider nicht online war. Im entsprechenden Gebiet wird natürlich eine Verkehrszunahme zu erwarten sein, was bei Wohnungsbau nicht ausbleibt. Die erwartete Zunahme sehe ich aber nicht als kritisch an.

Beim Knoten Eichenstraße/Puschkinallee soll eine Warteinsel installiert werden (die auch jetzt schon aufgrund schlechter Sichtverhältnisse nötig ist). Allgemein sollte man unabhängig vom Bau überlegen, wie die Straße für den Durchgangsverkehr unattraktiver wird.

Es wurden verschiedene Varianten der Erschließung erörtert. Die Präferenz liegt bei der Erschließung über eine Privatstraße zwischen Eichenstraße und Fanny-Zobel-Straße. Hierzu hat Agromex Kontakt mit dem Eigentümer der Privatstraße aufgenommen, es ist jedoch zu keiner Lösung gekommen. Somit ist nun (leider) vorgesehen, die Erschließung über die Fanny-Zobel-Straße zu machen. Dabei sollen beide Straßenteile gleichermaßen genutzt werden, so dass die Zufahrt zur Tiefgarage über den westlichen und die Abfahrt über den östlichen Straßenteil erfolgt.

Parkplätze

Bei den Parkplätzen kann es keinem Recht gemacht werden. Sind es zu wenig, wird sofort moniert, dass es zu wenig sind und die Parksituation eskalieren wird. Sind es zu viele, wird moniert, dass es zu viele sind. Das ist eine Tautologie und gilt für jedes Bauvorhaben. Ich persönlich begrüße weniger Stellplätze. Ganz einfach, um einen Anreiz zu schaffen, sich nicht individualmotorisiert fortzubewegen, was letztendlich gut für alle Bewohner der Stadt ist. Das wäre auch im aktuellen Vorhaben sehr sinnvoll, weil dann nicht mehr die gesamte Fläche vollversiegelt bzw. vollunterkellert sein muss.

Im öffentlichen Raum werden 18 Stellplätze verschwinden. Ein Teil der neuen Stellplätze wird dem Nahversorger zur Verfügung gestellt.

Grunderwerb Ufergrundstück und Straße

Sowohl der Uferweg als auch die nördliche Spange der Fanny-Zobel-Straße gehören dem Land Berlin. Beides muss der Investor kaufen und der Öffentlichkeit zur Verfügung stellen. Es gibt Kritik, dass dies eine Privatisierung des öffentlichen Raumes sei.

Das mag stimmen, wenn lediglich die Eigentumsfrage betrachtet wird. Da es aber eben das Wegerecht gibt, ist zumindest die daraus resultierende Angst eines eingezäunten Ufers ausgeschlossen. Auch die im Zusammenhang mit dem Hotel geplante Gastronomie wird nicht am Uferstreifen zu finden sein.

Und warum? Das Land Berlin will einfach die Unterhaltskosten weg haben. Daher dann dieser Deal. Theoretisch können diese Flächen sehr wohl auch im Eigentum des Landes bleiben, nur dann kostet das ja Geld. Und das Geld will Berlin sparen bzw. kann es hier dem Eigentümer aufbürden.

Was aber in jedem Fall fehlt, ist das Radfahrrecht. Hier ist die Argumentation der Stadtplanung abenteuerlich – und sogar der Senat hat dies schon gerügt.

Alternativen und Bürgerbeteiligung

Es gab von einer örtlichen Initiative den Vorschlag, anstelle Wohnbebauung einen öffentlichen Park zu errichten. Oder alternativ eine Form der Bürgerbeteiligung, die alle Optionen offen hält.

Es wäre durchaus rechtlich möglich, einen Bebauungsplan mit einer anderen baulichen Widmung festzusetzen, bspw. als öffentliche Parkanlage. Damit dieser Plan aber auch einer gerichtlichen Auseinandersetzung stand hält, muss es auch städtebaulich begründet sein. Ein Mangel an Grünanlagen im Umfeld des Areals wäre ein solcher Punkt, doch der ist nicht gegeben. Der Treptower Park und der Schlesische Busch sind fußläufig erreichbar. Ferner wäre dies eine kalte Enteignung, die Schadensersatzansprüche auslösen kann. Und der Bau einer Parkanlage wäre auch mit Kosten verbunden (insb. auch die Dekontaminierung).

Ein offenes Wünsch-dir-was erweckt hier unerfüllbare Erwartungen.

Nichts desto trotz lässt die Form der Bürgerbeteiligung zu Wünschen übrig:

• Obwohl die frühzeitige Bürgerbeteiligung (§3 Abs. 1 BauGB) nicht nur wünschenswert ist, weil die letzte Beteiligung zu anderen Plänen im Jahre 1997 durchgeführt worden ist, sondern auch Beschlusslage der BVV darstellt, wurde darauf verzichtet.
• Auch wenn die Öffentlichkeit bei einem Architekturwettbewerb nicht anwesend sein darf, so hätten im Vorfeld die Rahmenparameter vorgestellt und diskutiert werden müssen.
• Die Anwohnerinnen und Anwohner erkundigten sich mehrfach nach Unterlagen, bspw. der Verkehrsstudie. Sie war erst kurz vor der Auslegung mittels Informationsfreiheitsgesetz einsehbar.
• Zur eigentliche Auslage waren die Gutachten nicht online verfügbar (hier erkennt das Bezirksamt aber Verbesserungsbedarf).

Stellungnahme

Ich habe ebenso eine Stellungnahme verfasst. Siehe hier:

Fun-Facts

Die Industrie- und Handelskammer Berlin hat keine größeren Sorgen als den Wegfall von 18 kostenfreien Parkplätzen zu beanstanden. Pardon: 40 mit Falschparkern!

Anmerkung

Ich ergänze den Beitrag, wenn es neue Erkenntnisse gibt!

16.11.2015

Es gibt eine erneute Auslage dieses Bebauungsplanes sowie eine Auslage des Planes XV-30a (also der andere, schon überwiegend bebaute Bereich) zwischen 16.11. und 16.12. im Rathaus Köpenick. Grund der erneuten Auslage waren formelle Fehler (im Internet wurde diese Auslegung als frühzeitige Bürgerbeteiligung ausgegeben). Damit haben all diejenigen eine Chance zur Abgabe einer Stellungnahme, die die erste nicht taten. Zudem sind die Anlagen nun online.