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A100 und die vorzeitige Besitzeinweisung

Die Verlängerung der Autobahn A100 wird sich leider nicht mehr verhindern lassen. Diese Situation ist bitter. Mein Engagement seit 2008 hatte keinen Erfolg! Die Auswirkungen dieses Baus (insbesondere zunehmender Verkehr) werden wir dank SPD und CDU in einigen Jahren spüren.

Am Dreieck Neukölln wird bereits gebaut. Die Grenzallee ist unterbrochen. Bäume gefällt. Viele Kleingärten sind bereits geräumt und beseitigt. Die vorhandenen Gewerbe in der Kiefholzstraße werden dem Erdboden gleich gemacht. Und die Entmietung in der Beermannstraße 20 und 22 ist bereits sehr weit vorangeschritten.

Im November 2013 bekamen die Mieter die Kündigung, i.d.R. zum 31.08.2014. Zum Stand Ende Oktober sind von den ca. 100 Wohnungen noch 10 bewohnt. Ein Gang durch die Gebäude hinterlässt eine bedrückende Stimmung. Die freigewordenen Erdgeschosswohnungen sind mit OSB-Platten verhüllt. Die Türschlösser sind ausgewechselt und mit Spezialriegeln gesichert (Ja, eine leere Wohnung ist besser gegen Einbruch gesichert als eine bewohnte Wohnung). Laut einer Mündlichen Anfrage des Abgeordneten Harald Moritz im Januar 2014 ist der Abriss der Gebäude Anfang 2015 vorgesehen, da so die Antwort die Flächen erst ein Jahr später für Baulogistik und bauliche Anlagen benötigt werden.

Doch wie sieht die Lage für all diejenigen aus, die nun wegen dieser Autobahn „flüchten” müssen? Wenn die Berliner, vertreten durch ihre Abgeordneten, diesen Bau haben möchten, so müssen auch die Berliner, vertreten durch ihre Abgeordneten, für die damit verbundenen Mehraufwendungen der Betroffenen aufkommen. So die Theorie. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sah folgende Pauschalen vor:

Anzahl der Räume unmittelbar mittelbar insgesamt
1 640€ 489€ 1129€
1,5-2 882€ 606€ 1488€
2,5-3 1125€ 698€ 1823€
mehr als 3,5 1288€ 760€ 1988€

Mehraufwendungen müssen im Zweifel nachgewiesen werden. Wie ich vor einigen Monaten schon schrieb, ist dass dies bei den unmittelbar anfallenden Kosten (bspw. Makler, Transport) in der Regel kein Problem. Bei den mittelbaren Aufwendungen fällt dieser Nachweis schwerer aus. Während die Senatsverwaltung sich in erster Linie auf Einbauschränke und zu ändernde Gardinen konzentriert, dürften die Betroffenen in der Regel Probleme haben, ob die Waschmaschine ins künftige Bad passt. Oder ob der klassische Ikea-Schrank den zweiten Umzug noch überlebt.

Der größte Streitpunkt ist die Differenz der zu zahlenden Miete. Einige Mietverhältnisse bestanden bereits seit mehr als zehn Jahren. Die Mieter sind nun faktisch gezwungen, neue Mietverträge abzuschließen. Der Wohnungsmarkt hat sich allerdings in den letzten zehn Jahren in Berlin (auch dank der SPD-Wohnungspolitik) enorm verschärft, auch in Alt-Treptow.

Der Abgeordnete Harald Moritz erkundige sich daher im Januar, ob diese Mietdifferenz ausgeglichen werden kann. Darauf Bausenator Michael Müller.

Eine eventuelle Differenz zwischen alter und neuer Miete ist keine entschädigungsfähige Position. Der Vorschlag geeigneter Ersatzwohnungen orientiert sich jedoch an der Höhe der vorhandenen Miete. Es hat sich hierbei gezeigt, dass eine Differenz zwischen neuer und alter Miete entweder gar nicht besteht oder nur sehr gering ist.

Wie hoch diese geringe oder gar nicht bestehende Differenz bei den angebotenen Ersatzwohnungen von Stadt und Land aussieht, kann anhand eines Falles in der folgenden Tabelle nachverfolgt werden. Die Kaltmiete der zu räumenden Wohnung in der Beermannstraße 22 beträgt 3,13 Euro je Quadratmeter:

Nr. Adresse Kaltmiete Erhöhung um1 Entfernung
01. Plönzeile 33 5,38 €/m² +71,9% 6,6km
02. ATP 19 5,81 €/m² +85,5% 0,4km
03. Flutstraße 2 5,38 €/m² +71,9% 6,5km
04. Reuterstraße 85 4,90 €/m² +56,5% 2,9km
05. Schöneweider Straße 5 Gesamt: 8,86 €/m² ~ 3,0km
06. Lohmühlenstraße 44 5,53 €/m² +76,7% 1,6km
07. Leopoldstraße 33 5,38 €/m² +71,9% 3,0km
08. Mathildenstraße 5 5,10 €/m² +62,9% 6,6km
09. Rathenaustraße 15 5,75 €/m² +83,7% 6,7km
10. Kiefholzstr. 259 5,74 €/m² +83,3% 3,8km
11. Schmollerstraße 8 5,80 €/m² +85,3% 1,3km
12. Köpenicker Landstr. 45 5,80 €/m² +85,3% 2,4 km
13. Wederstr. 87 5,14 €/m² +62,4% 4,9km

1 Anmerkung: Zu beachten ist allerdings, dass die Beermannstraße 22 weitestgehend unsaniert ist, zum Teil gibt es noch Ofenheizungen. Es wäre durchaus möglich, dass ohne die Pläne dieser Autobahn auch eine Sanierung ähnlich der benachbarten Hausnummer 20 angestanden hätte, in dessen Folge sich auch die Kaltmiete erhöht hätte.

Ich habe die Ausgleichswohnungen in einer Karte zusammengefasst:

Eine Wohnung war „um die Ecke”, vier waren über 6 Kilometer entfernt. Hinzu sollen weitere 11 Wohnungen einer anderen Wohnungsbaugesellschaft zwischen 4,79 €/m² und 5,74 €/m² angeboten worden sein. Kurzum: Es ist verständlich, warum einige Mieter noch geblieben sind. Oder anders ausgedrückt: nicht umziehen können! Denn wer die Möglichkeit hat, wegzuziehen, hat dies bereits getan. Ein ausgezogener Mieter schrieb mir:

Wir wollten uns das ganze zu erwartende Procedere und die Schikanen mit unserem kleinen Kind und der neuen Arbeitsstelle nicht antun.

Im Neuen Deutschland erschien ein Artikel, in dem ein verbleibender Anwohner zitiert wurde:

Mal werden als Abrissvorbereitung Außenwände durchbohrt, mal das Wasser abgestellt.

Anfang Oktober erhielten die noch verbliebenen Bewohner erneut förmliche Post in Form einer letzten Mahnung. Die Behörde drohte die Einleitung eines Verfahrens für eine vorzeitige Besitzeinweisung sowie die Enteignung des Mietrechts an. Mit dem Schreiben gab es auch das oben genannte Angebot Nummero 13: die Wederstraße. Dieses Angebot muss gewissermaßen die Ironie des Schicksals sein – war es doch die Wederstraße, in der gegen Ende des letzten Jahrtausends wegen des Weiterbaus dieser Autobahnbau Mieter ihre Häuser verlassen mussten.

Doch was ist diese Besitzeinweisung? Die Brandenburgische Landesregierung erklärt das Verfahren

Die vorzeitige Besitzeinweisung dient der beschleunigten Verwirklichung des dem allgemeinen Wohl dienenden Enteignungszweckes. Sie ermöglicht dem Maßnahmeträger, noch vor dem Eigentumswechsel den Besitz an dem zu enteignenden Grundstück zu erlangen und auf diesem das geplante Bauvorhaben auszuführen. Eine vorzeitige Besitzeinweisung ist nur dann zulässig, wenn folgende gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Der sofortige Baubeginn muss geboten sein.
  • Der Eigentümer und/oder der Besitzer weigern sich, das Grundstück dem Maßnahmeträger unter Vorbehalt aller Entschädigungsansprüche zu überlassen.
  • Die planungsrechtlichen Voraussetzungen (zum Beispiel ein vollziehbarer Planfeststellungsbeschluss) müssen vorliegen.
  • In Fällen nach dem Baugesetzbuch muss bereits ein Enteignungsantrag gestellt sein.

Durch die vorzeitige Besitzeinweisung wird dem Eigentümer und/oder dem Besitzer des betroffenen Grundstückes der Besitz entzogen und der in den Besitz Eingewiesene – in der Regel der Maßnahmeträger – wird Besitzer. Die Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück bleiben durch die vorzeitige Besitzeinweisung unberührt.

Die planungsrechtlichen Voraussetzungen sind in diesem Fall (leider) erfüllt. In der Rechtssprache gelten als Besitzer die derzeitigen Mieter bzw. Bewohner – unabhängig des tatsächlichen Rechtsstatus (vgl. auch Wikipedia). Der Artikel im Neuen Deutschland ist an der Stelle verschwommen, weil es keine Rolle spielt, für was in der Regel ein Verfahren angewendet wird. Die entscheidende Frage wird allerdings der Baubeginn sein. Zwar hat die gesamte Maßnahme bereits begonnen, aber im Rahmen des Vorgehens wird die Fläche erst 2016 benötigt. So erklärte Senator Müller noch im Januar 2014 wie folgt:

Der Bauablauf sieht einen Abrissbeginn Anfang 2015 vor, da
ab 2016 die Flächen für Baulogistik und bauliche Anlagen benötigt werden.

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