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Mecklenburger Dorf

In den nächsten Tagen läuft eine Online-Petition zum Erhalt des sogenannten Mecklenburger Dorfes aus:

Wir sind gegen den Abriss einer seit 1973 bestehenden Begegnungsstaette fuer jung und alt.

Etwas über 1000 Unterschriften bekam diese Petition in einem Zeitraum von zwei Monaten. Für ein örtlich sehr abgegrenztes Thema ist dies viel!

Wo?

In Köpenick an der Alten Spree zwischen Bahnhof und Altstadt:

Historie des Areals

Zunächst möchte ich klarstellen, dass die „seit 1973 bestehende Begegnungsstätte” gar nicht mehr existent ist.

Anlässlich der „10. Weltfestspiele der Jugend” wurde dieses Begegnungsstätte am Ufer der alten Spree errichtet. In den 90ern wurde dieses abgerissen (ich fand leider keine genaueren Belege). Im Jahr 2003 hat der damalige Eigentümer, die Bayerische Hausbau GmbH, dieses Areal verpachtet und es wurden neue Gebäude errichtet, so gibt es beispielsweise keine Windmühle mehr, wie bspw. auf einem Foto von 1984 sehr gut erkennbar ist (aus der Wikipedia)

Überblick Vor-Ort

Um mir selbst einen Überblick zu verschaffen, habe ich mir das Gelände am Nachmittag des 24.06. angeschaut. Es war leicht bewölkt und trocken.

An dem Tag fand keine Bewirtung statt.

Mir fiel dieses abgebrannte Gebäude auf. Der Brand muss in der Nacht zum 14.06.2014 stattgefunden haben, so zumindest die Aussage des Betreibers in einem Sozialnetzwerk:

Heute Nacht ist unsere Eisdiele in Schutt und Asche gelegt worden.

(Pressemeldungen zu dem Vorfall fand ich leider keine!)

Aktueller Sachstand

Im Rahmen einer Kleinen Anfrage erkundigte ich mich nach dem Sachstand. So gibt es für das Areal seit 2006 einen rechtskräftig festgesetzten Bebauungsplan XVI-17. Den Beschluss hierfür fällte die Bezirksverordnetenversammlung am 15.12.2005 einstimmig (Drucksache V/1449).

So sieht der Bebaungsplan aus:

Die in diesem Fall relevante Fläche ist die braune Fläche mit der Kennzeichnung MI:

  • MI bedeutet Mischgebiet. Es dürfen also Wohnungen und Gewerbe errichtet werden. Die Gewerbe dürfen nicht „störend” für Wohnen sein.
  • Es sind fünf Geschosse erlaubt
  • Ausgehend von der Grundfläche des gesamten Areals dürfen 40% verbaut werden (Grundflächenzahl)
  • Die Gesamtfläche aller Geschosse beträgt das 1,4fache der Grundfläche (Geschossflächenzahl)
  • Es hat eine geschlossene Bauweise zu erfolgen (also zur Straßenkante hin geschlossen).

Zudem wurden verschiedene Festsetzungen für dieses Areal getroffen:

  • Nr. 2: „Im Mischgebiet MI ist abweichend von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse ein weiteres Vollgeschoss zulässig, wenn es sich hierbei um ein Dachgeschoss handelt.”
  • Nr. 5: „Im Mischgebiet MI [..] sind Garagen, Stellplätze sowie Nebenanlage [..] unzulässig.
  • Nr. 6: „Die für das Mischgebiet MI zulässige Geschossfläche erhöht sich um die Flächen notwendiger Garagen und zugehöriger Nebeneinrichtung, die unter der Geländeoberfläche hergestellt werden bis zu einer Geschossfläche, die der Geschossflächenzahl 1,8 entspricht.
  • Nr. 7: „Im Mischgebiet MI können im Einzelfall Ausnahmen von der Zahl der Vollgeschosse bis zu 8 Vollgeschossen zugelassen werden, wenn die Geschossflächenzahl nicht überschritten wird.”
  • Nr. 17: „Im Mischgebiet MI sind Flächen über Tiefgaragen gärtnerisch anzulegen. [..]”

Noch mal in Kürze:

  • Bis max. 40% der Fläche darf bebaut werden
  • Fünf Vollgeschosse plus ein Dachgeschoss, im Einzelfall bis zur 8. Etage.
  • Tiefgarage

Entgegen mancher Kommentare im Netz wird das Ufer nicht verbaut.

Die Münchner Optima-Aegidius-Firmengruppe hat das Areal im Jahre 2013 vom bisherigen Eigentümer übernommen und möchte laut eigener Darstellung 27 Mio Euro in das Bauvorhaben investieren. Der neue Eigentümer stimmte im Juli 2014 die Übereinstimmung seines Bauvorhabens zum gültigen Bebauungsplan mit dem Stadtentwicklungsamt des Bezirkes ab. Am 18.09.2014 erfolgte der Bauantrag. Ich zitiere aus dem Bericht des Bezirksamtes für die Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 01.10.2014:

Am Generalshof 1 – Neubau eines Wohnparks mit Tiefgarage
Eingang: 18.09.2014, Herstellungskosten: 18,6 Mio. EUR
Bauherr: privat

Für das 6.638 m² große Baugrundstück gilt der festgesetzte B-Plan XVI-17 vom 22.06.2006.
Der Gebäuderiegel an der Straße sowie 4 der Punkthäuser sind als 5-geschossige Baukörper geplant, ein Punkthaus wird 4-geschossig sein. Die obersten Geschosse werden jeweils als Staffelgeschosse ausgebildet. Der Riegel sowie 3 Punkthäuser werden durch die Tiefgarage mit 30 PKW-Stellplätzen unterbaut. Es sind insgesamt 76 Eigentumswohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 5.870 m² geplant, wovon 20 Wohnungen barrierefrei konzipiert wurden. Weiterhin sollen 10 Gewerbeeinheiten mit Nutzflächen von 120 bis 270 m² entstehen. Darüber hinaus wird im straßenseitigen Riegel ein Cafe eingeordnet.

Handlungsspielräume

Die Existenz des Mecklenburger Dorfes an sich ist keine politische Entscheidung, sondern basiert auf einen Pachtvertrag zwischen Eigentümer und der betreibenden Firma. Auch wenn nichts gebaut wird, kann der Eigentümer diesen kündigen.

Die Möglichkeiten zur Bebauung sind durch den aufgestellten Bebauungsplan festgesetzt. Der politische Spielraum tendiert damit gegen Null. Zwar kann die Bezirksverordnetenversammlung einen gültigen Bebauungsplan wieder aufheben oder ändern, jedoch zieht die damit einhergehende Einschränkung des Eigentümers einen Vertrauensschaden im Sinne des §39 des Baugesetzbuches nach sich:

Haben Eigentümer oder in Ausübung ihrer Nutzungsrechte sonstige Nutzungsberechtigte im berechtigten Vertrauen auf den Bestand eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans Vorbereitungen für die Verwirklichung von Nutzungsmöglichkeiten getroffen, die sich aus dem Bebauungsplan ergeben, können sie angemessene Entschädigung in Geld verlangen, soweit die Aufwendungen durch die Änderung, Ergänzung oder Aufhebung des Bebauungsplans an Wert verlieren. Dies gilt auch für Abgaben nach bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften, die für die Erschließung des Grundstücks erhoben wurden.

Ergänzend könnte noch Entschädigung bei Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung nach §42 BauGB hinzukommen.

Sprich: Es ist Schadensersatz zu leisten. Über die Höhe kann nur spekuliert werden, jedoch kann bei dem geplanten Bauvolumen dieser durchaus siebenstellig ausfallen.

Unabhängig davon kann natürlich auch nach neuen Standorten geschaut werden, die für die Errichtung des dritten Mecklenburger Dorfes geeignet sind.

Aktuelle Entwicklungen

Dezember 2014

In der Lokalpresse ist am 17.12.2014 zu entnehmen, dass der Eigentümer des Areals auch im Jahre 2015 nicht bauen möchte – und ermöglicht so eine weitere Saison des Mecklenburger Dorfes.

Januar 2015

Im Bericht des Stadtentwicklungsausschuss für Januar ist dazu vermerkt:

Mit dem Bauantrag vom 11.09.2014 (Am Generalshof 1 im festgesetzten B-Plan XVI-17) für den Neubau eines Wohn- und Gewerbeparks mit ca. 76 Eigentumswohnungen, aufgeteilt in 6 Einzelhäuser mit teilw. Tiefgarage sowie 10 Gewerbeeinheiten (u.a. Büro, Ateliers und gastronom. Einrichtung) entlang der Straße am Generalshof wird die Anpassung des städtebaulichen Vertrages und Erschließungsvertrages von 2001 an die Inhalte des aktuellen Bauvorhabens in Abstimmung erforderlich. Das Stadtentwicklungsamt hat entsprechende Verhandlungen mit dem Vorhabenträger aufgenommen.

März 2015

Laut mündliche Aussage von Stadtrat Hölmer ist der Bauantrag wieder zurückgenommen worden. Ob und wie die Schankwirtschaft in diesem Jahr noch einmal betrieben werden kann, wird eine Frage zwischen Eigentümer und Betreiber sein.

Mai 2015

Im Bericht des Stadtentwicklungsamtes zum 27.05.2015 ist das Bauvorhaben wieder auf dem Tisch:

Neubau einer Wohnanlage mit insgesamt 76 WE, Gewerbeeinheiten  und Tiefgarage
Eingang am: 18.09.2014
Herstellungskosten: ca. 18,625 Mio. €
Bauherr: Generalshof GmbH,
Die geplante Wohnanlage umfasst 6 Häuser mit insgesamt 76 WE und einer Tiefgarage mit 30 PKW-Stellplätzen. Geplant ist weiterhin ein Gewerbebereich mit ca. 1800m², vorwiegend als Büronutzung.

Der eingereichte Bauantrag der Generalshof GmbH beinhaltet den Neubau einer Wohnanlage mit 76 Eigentumswohnungen, 10 Gewerbeeinheiten, einem Café oder Bistro mit max. 40 Plätzen sowie einer Tiefgarage mit 30 PKW-Stellplätzen.

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