Wenn Wohnungen zu Ferienwohnungen werden, so ist das blöd – zumindest wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist. Dem soll das Zweckentfremdungsverbot entgegenwirken. In Hamburg nennt es sich Wohnraumschutz.

Vor ein paar Wochen schrieb ich bereits darüber, wie das mit Zweckentfremdung funktioniert – und warum erst einmal registrierte Ferienwohnungen nicht per se schlimmen sind. Im Gegenteil: eine zeitweise überlassene Wohnung ist im Zweifel immer noch besser genutzt als gar nicht.

Nun reden immer alle von Airbnb und den bösen Vermietern und chronisch überlasteten Bezirksämtern in der Kontrollinstanz. Aber nun packte mich die Neugierde: Wie schlimm ist es wirklich mit dem Angebot?

Wenn es ein so krasses Problem ist, dann müsste ich – so meine naive Denke – ohne Ende Angebote finden, wo mir echte Wohnungen für ein Wochenende in Hamburg angeboten werden. Also habe ich den Markt der Ferienwohnungen bei Airbnb analysiert. Ich will verreisen – und habe mir ein Wochenende im August genommen. Freitag Anreise, Sonntag Abreise – und die Angebote im Bereich der Postleitzahl 22083 geprüft. Anders als bei anderen Sachen im rechtlichen Dunkelgraubereich müssen ja die ihre Wohnungen vermarkten – von Leerstand profitiert ja auch niemand. Zudem habe ich die An- und Abreisetage testweise auch ein paar Tage nach hinten gelegt, um zufällig an gerade diesem Wochenende ausgebuchte Objekte doch noch zu finden.

Eine weitere spannende Frage: wie viel Zeit kostet mich diese Analyse?

Management Sumery

Das ganze Thema scheint weniger schlimm zu sein, als ich es zunächst befürchtet habe. Zumindest sehe ich bei den meisten Angeboten offensichtlich keine Verstöße, entweder weil sie in Gewerbegebieten liegen oder weil tatsächlich nur ein Teil der Wohnung vermietet wird. Es gibt einige grenzwertige Fälle, die in Kellergeschossen liegen. Diese Wohnungen erwecken in der Regel nicht den Eindruck, als seien sie geeignet, dass Menschen da dauerhaft wohnen können (bspw. wegen Lichtverhältnisse, gegen neugierige Blicke aufgeklebte Blickschutzfolien etc.)

Es gibt allerdings durchaus einige Angebote, die bei mir Fragen auslösen, fast ausnahmslos im Bereich Winterhude/Gertigstraße. Hier gibt es einige, wo eine Prüfung ratsam wäre. Allerdings reden wir hier von einer Handvoll Angeboten. Kein Massenphänomen.

Nun frage ich mich: Fand bereits eine Vergrämung zu anderen Portalen statt? Airbnb ist in aller Munde. Und hier muss man vermutlich auch eher rechnen, dass ein Amt die Anzeigen prüft. Aber es gibt noch viele weitere Portale. Oder auch geschlossene Gruppen in sozialen Netzwerken (Facebook, etc.).

Allgemein ist mein Test nur eine Stichprobe. Das schöne daran: Stichproben kann man wiederholen. Und beispielsweise auf andere Gebiete oder Zeiträume anwenden. Und das kannst du auch machen! Lasse mich gerne an deinen Ergebnissen teilhaben, die Kommentarfunktion ist offen.

Bezüglich den Zeitaufwandes hat die Suche und Begutachtung des Angebotes ca. 2 Stunden Aufwand gekostet (ohne dem Verfassen des Artikels).

Ursprünglich kam ich von der Fragestellung, ob die Ämter zu lasch und zu wenig prüfen. Aber während der Analyse stellte ich mir noch zwei weitere politische Fragen, ob man an den derzeitigen Regelungen etwas ändern sollte.

• Derzeit ist die konkrete Überlassung in Hamburg für acht Wochen genehmigungsfrei. Es wäre zielführender, wenn man nur für 8 Wochen anbieten kann. Wenn ich also vor Einstellung einer Anzeige die entsprechenden Zeiträume melden muss – und nicht erst wenn der Fisch an der Angel ist. Aktuell muss ich 10 Tage nach Beginn der Überlassung diese melden, siehe §13 Abs. 7 HmbWoSchG. Die Idee ist ja: Ich habe Semesterferien und vermiete die Wohnung. Ich kenne also meine geplante Abwesenheit und suche mir für diesen Zeitraum jemand. Und nicht: Wenn ein Touri kommt, ziehe ich selbst ins Hotel (vgl. Nummer 07).
• Die kurzzeitige Vermietung einzelner Zimmer ist heute dauerhaft möglich. Es könnte aber auch da eine reguläre Vermietung (also WG) stattfinden. Hier muss man also abwägen, ob das Modell “Ich miete mir eine größere Wohnung – und bin gerne mal bereit, gegen Obolus auf mein Wohnzimmer zu verzichten” (siehe Nummer 24) ein gewünschter Usecase sein sollte. Andererseits ändern sich auch Lebenssituationen von Menschen – und solche Maßnahmen können verhindern, dass man umziehen muss oder verdrängt wird – allein wegen eines Mieterhöhungsschreibens.

Methode

Ich habe für zwei Wochenenden im August alle Angebote in meiner Nähe bei Airbnb angeschaut. Leider kann man bei Airbnb nicht nach Ortsteilen oder Postleitzahlen filtern. Zugegeben: in der Praxis filtert danach auch kein Urlauber. Man sucht mit Hilfe eines Kartenausschnittes. Und da in 22083 sehr wenig zu finden war, habe ich auch die benachbarten Gebiete südliches Winterhude (inkl. Jarrestadt), Uhlenhorst und den anderen Bereichen von Barmbek-Süd betrachtet.

Zu jedem Angebot habe ich die Spielregeln der Stadt geprüft und folgende Dinge mir angeschaut:

• Wo liegt die Ferienwohnung? (Manchmal war sie nicht da, wo sie in der Karte eingezeichnet ist)
• Gibt es eine Wohnraum-Schutznummer im Angebot?
  • Auch wenn es ein gewerblicher Anbieter (Hotel, …) ist, so muss er dennoch eine solche Nummer haben, wenn er auf Plattformen für Ferienwohnungen (also u.a. Airbnb) inseriert.
  • Eine fehlende Wohnraumschutznummer ist genaugenommen ein Verstoß – aber mir geht es nicht um die Korinthen, sondern um die Zweckentfremdung.
• Ist die Wohnung da, wo es baurechtlich überhaupt eine Wohnung sein kann (Gewerbegebiet)?
• Wird die ganze Wohnung oder maximal die Hälfte vermietet?
• Und wenn die Wohnung ganz vermietet wird: wie sieht der Buchungskalender aus?
  • Der Buchungskalender lässt keine Rückschlüsse zu, ob eine Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt nicht angeboten wurde oder bereits gebucht ist. Da aber Touristen selten lückenlos ihre Zeiträume aufeinander abstimmen, kann man davon ausgehen, dass intensiv gebuchte Wohnungen zu einem Flickenmuster führen.
  • Ebenso steht es den Anbietern ja frei, zeitliche unpassende Anfragen abzulehnen.

Allerdings kann ich nur Indizien erkennen. Ich kann nicht prüfen. Mir steht es auch nicht zu, zu urteilen. Allein schon, weil mir dafür Wissen fehlt – und ich mich nur auf öffentlich zugängige Informationen beziehe. Weder kann ich ein eventuelles Bestandsrecht prüfen, noch kann ich prüfen, ob – über die Standard-Erlaubnis hinweg – es ggf. einen weitergehenden Individualantrag gibt (wem die zwei Monate nicht ausreichen, darf ja auch eine Ausnahme beantragen). Auch kann ich nicht prüfen, ob eine angegebene Wohnraum-Schutznummer tatsächlich existiert und zu dieser Wohnung bzw. dem entsprechenden Anbieter gehört – und dieser auch die gebuchten Zeiträume valide meldet.

Und das betrifft auch die baurechtliche Frage, ob eine Ferienwohnung in einer ehemaligen Souterrain-Ladenzeile eine Wohnung ist oder nie war.

Das Gebiet

Barmbek-Süd ist ein durchmischtes Gebiet mit einigen Gewerbegebieten und auch Mischgebieten. Allerdings dominieren durchaus in den Straßen die Wohngebäude. Es ist touristisch mit Sicherheit nicht die 1A-Lage, aber dennoch nicht uninteressant durch Lage zum Stadtpark und zur Alster. Wer also zu einem Konzert in den Stadtpark möchte, für den wäre das Gebiet wohl sicherlich mit beste Wahl.

Detailergebnisse

Nachfolgend liste ich alle gefundenen Angebote auf:

Homaris Apartments Winterhude #01

Zwei Angebote befinden sich in der Heinrich-Hertz-Straße 103. Das Gebäude ist ein Neubau und zählt zum Gewerbepark Komponistenviertel. Der Bebauungsplan sieht auch Explizit Gewerbe vor, also wären Wohnungen ohnehin ausgeschlossen. Folglich kein Indiz für Zweckentfremdung, allerdings fehlt die Wohnraum-Schutznummer in den Anzeigen.

City-Appartments #02

Vier Angebote lassen sich auf die Heinrich-Hertz-Straße 139 lokalisieren. Das Gebäude scheint älter zu sein und wurde wohl zur Beherbergung umgebaut. Allerdings befindet sich auch dieses Gebäude im Gewerbepark, der gültige Bebauungsplan sieht auch hier Gewerbe vor, also Wohnnutzung ebenso ausgeschlossen. Folglich kein Indiz für Zweckentfremdung. Wohnraum-Schutznummer wird nur in Fotos dargestellt.

Makro Apartments / Dehnheide Appartments #03

Mehrere Angebote lassen ich auf die Hamburger Straße 188/188a lokalisieren, unmittelbar neben dem U-Bahnhof Dehnheide. Laut gültigen Bebauungsplan ist dort an der Straße viergeschossiges Geschäftsgebiet (Nr. 188), dahinter eingeschossiges Geschäftsgebiet mit maximaler Höhe von 9 Metern (188a) festgesetzt. Folglich kein Indiz für eine Zweckentfremdung. Eine Wohnraum-Schutznummer wird angegeben.

Aparthotel Davin #04

Sehr viele Angebote befinden sich in der Oberaltenallee 12. Dies scheint sichtbar ein Hotel zu sein und hat wohl öfters den Namen geändert. Laut gültigem Bebauungsplan ist es hier ein Allgemeines Wohngebiet. In einem allgemeinen Wohngebiet sind Hotels grundsätzlich nicht zulässig, aber es kann Ausnahmen geben. Ich vermute, dass hier Bestandsrecht oder ähnliches greift. Es gibt ein sehr Indiz für Zweckentfremdung, welches sich vermutlich entkräften lässt. Eine Wohnraum-Schutznummer wird nicht angegeben.

Barbat-Home #05

Ein Angebot lässt sich auf die Schmalenbeker Straße 2 zurückführen. Die Bilder der Anzeige wirken wie ein umgewandeltes Geschäft oder Büro, so eine Art Ladenzeile mit Blickschutzfolie. In der Eigendarstellung des Anbieters, der mehrere Unterkünfte in Hamburg anbietet, wirbt er vor allem um Monteure. Der Bebauungsplan sieht ein eingeschossiges Geschäftsgebiet vor. Das Gebäude selbst wurde vor Jahren mehrgeschossig neu errichtet. Es gibt kein Indiz für eine Zweckentfremdung. Eine Wohnraum-Schutznummer wird nicht angegeben.

Zimmer in Barmbek #06

Ein Angebot lässt sich auf die Beimoorstraße zurückführen. Hier scheint eine Person nach Darstellung in der Anzeige eine Zweizimmerwohnung zu teilen, im Anzeigentext wird deutlich gemacht, dass die Vermieterin selbst die Wohnung bewohnt. Eine Wohnraum-Schutznummer ist angegeben. Damit gibt es keinen Indiz für eine Zweckentfremdung, da die Wohnung selbst bewohnt wird.

Stylisches Stadthaus #07

Ein Angebot befindet sich in der Leo-Leistikow-Allee. Hier wird ein gesamtes Wohnhaus mit Ausnahme einzelner Zimmer vermietet. Nach Eigendarstellung darf man sogar die Haustiere füttern. Eine Wohnraum-Schutznummer ist angegeben. Allerdings gibt es hier Indizien für Zweckentfremdung. Ich kann zu nahezu jeden beliebigen Zeitpunkt buchen, also sie wird nicht nur für zwei Monate angeboten. Der frühestmögliche Zeitpunkt ist immer in drei Tagen (Zum Tageswechsel wechselte auch der Tag), maximal kann dann nur für 2 Wochen gebucht werden.

Anmerkung: Über Motivation und Zweck dieses Angebotes kann man nur spekulieren. Offensichtlich ist hier eine Familie bereit, gegen entsprechendes Kleingeld (Es ist nicht billig) binnen drei Tagen das Feld zu räumen und anderen zu überlassen, während man dann selbst als Familie mit Kindern ins Hotel oder zu nahen Verwandten geht?

Zimmer in Winterhude #08

Ein Angebot lässt sich auf Jarrestraße zurückführen. Hier scheinen zwei Personen nach Darstellung in der Anzeige eine Wohnung zu teilen, im Anzeigentext wird deutlich gemacht, dass die beiden selbst die Wohnung wohnen. Eine Wohnraum-Schutznummer ist angegeben. Damit gibt es kein Indiz für eine Zweckentfremdung, da die Wohnung selbst bewohnt wird.

Zimmer in Winterhude #09

Ein Angebot lässt sich auf Zimmerstraße zurückführen. Hier scheint eine Person nach Darstellung in der Anzeige eine Wohnung zu teilen, im Anzeigentext wird deutlich gemacht, dass der Vermieter selbst die Wohnung bewohnt. Eine Wohnraum-Schutznummer ist angegeben. Damit gibt es keinen Indiz für eine Zweckentfremdung, da die Wohnung selbst bewohnt wird.

Ambient Apartments #10

Zwei Angebote sind in der Herderstraße 24/24A. Hier handelt es sich um Souterrain-Flächen. Der Bebauungsplan sagt hier viergeschossiges Wohngebäude. Eine Wohnraum-Schutznummer fehlt. Damit bestehen hier Indizien der Zweckentfremdung. Allerdings ist das Gebäude älter als der Bebauungsplan – und suggeriert eine gewerbliche Nutzung im Souterrain (bspw. durch die großen Fenster, die an Schaufenster erinnert)

Nachhaltig übernachten #11

Ein Angebot ist im Bereich Geibelstraße. Auch hier sind es Souterrain-Flächen, allerdings laut Bebauungsplan im Mischgebiet. Somit ist Gewerbenutzung möglich. Das Gebäude ist älter als der Bebauungsplan – und suggeriert eine gewerbliche Nutzung (Schaufenster). Damit bestehen keine Indizien für Zweckentfremdung, allerdings fehlt auch hier die Wohnraum-Schutznummer.

Wohnung 27 am Eilbekkanal #12

Ein Angebot ist im Bereich Richardstraße. Hier wird eine gesamte Wohnung vermietet. Eine Wohnraumschutznummer ist angegeben. Da es keine zeitlichen Einschränkungen gibt, man zudem bereits auch für heute bis in alle Ewigkeit buchen kann, sehe ich hier Indizien einer Zweckentfremdung.

1Zimmer perfekt für 1Wochenende #13

Ein Angebot befindet sich im Bereich Wohldorfer Straße. Hier wird ein Zimmer vermietet, es wird dargestellt, dass der Anbieter wohl am Wochenende öfters weg ist. Da der Buchungskalender nur in den nächsten vier Wochen Termine zulässt (ab 08.09. keine weiteren Termine mehr) und eine Wohnraum-Schutznummer angegeben ist, sehe ich keine Indizien für Zweckentfremdung.

Helles Zimmer 10 Minuten vom HBF #14

Ein Angebot befindet sich im Bereich Dehnheide. Hier wird ein Zimmer vermietet. Der Anbieter wohnt selbst in der Wohnung. Die Wohnraumschutz-Nummer ist angegeben. Hier sehe ich keine Indizien für Zweckentfremdung.

Loft in Hamburg #15

Ein Angebot kann ich nicht genau lokalisieren (Auf der Karte scheint es zwischen Schumannstraße und Bachstraße zu liegen, laut Eigendarstellung aber in Winterhude.). Es wird die Wohnung mit Ausnahme eines Zimmers angeboten. Im Buchungskalender ist systematisch jede Zweite Woche ausgegraut – es könnte ein Indiz sein, dass der Anbieter jede zweite Woche ortsabwesend ist. Eine Wohnraumschutznummer ist angegeben. Die Wohnung erweckt den Eindruck, als wurde sie einst nicht als Wohnung geschaffen, sondern nachträglich umgewidmet.

Zentrale Altbauperle am Kanal #16

Ein Angebot befindet sich in der Barmbeker Straße Nähe Bachstraßenbrücke. Hier wird die gesamte Wohnung angeboten, der Buchungskalender deutet aber daraufhin, dass wohl die eigenen Abwesenheiten buchbar sind und mehrere Monate dazwischen gar nicht buchbar sind. Eine Wohnraumschutznummer ist angegeben. Damit sehe ich keine Indizien für eine Zweckentfremdung.

Sankt Sophien-Nahe der U-Bahn Station #17

Ein Angebot befindet sich im Bereich der Weidestraße, wo derzeit eine Werkstatt noch ist. Das Gebiet wird im Rahmen von Mesterkamp neu geplant. Noch ist es im Bebauungsplan ein Geschäftsgebiet, es dürfte also auch nicht zum Wohnen genutzt werden. Daher sehe ich keine Indizien für Zweckentfremdung. Die Wohnraum-Schutznummer fehlt. Ab September steht dieses Angebot nicht mehr zur Verfügung.

Geräumige 3-Zimmer-Wohnung für bis zu 7 Gäste #18

Der selbe gewerbliche Anbieter wie #01, hier aber in der Kanalstraße 75. Der Bebauungsplan sieht Wohngebiet vor, die Wohnung ist ein ausgebautes Kellergeschoss. Es gibt Indizien einer Zweckentfremdung, da die gesamte Wohnung ganzjährig vermietet wird und keine Wohnnutzung vorliegt – es ist jedoch die Frage, ob es baurechtlich jemals eine Wohnung ist.

Künstlerische 3-Zimmer-Wohnung #19

Hier wird eine Wohnung im Bereich Gertigstraße vermietet, “wenn wir einmal nicht da sind” – was laut Buchungskalender wohl scheinbar durchgehend der Fall ist. Von daher gibt es Indizien der Zweckentfremdung. Eine Wohnraum-Schutznummer ist vorhanden.

Wohntraum nahe Alster & Stadtpark #20

Hier wird ebenso eine Wohnung im Bereich Forsmannstraße angeboten, die im Buchungskalender ganzjährig verfügbar ist. Es ist ein Indiz einer Zweckentfremdung. Eine Wohnraum-Schutznummer ist vorhanden.

Luxus-Wohnung in Winterhude #21

Eine weitere Wohnung in der Nähe der Forsmannstraße wird angepriesen als “neu eingerichtete und renovierte Premium-Wohnung”, die zumindest bis April 2026 ununterbrochen angeboten wird. Eine Wohnraum-Schutznummer ist vorhanden, allerdings auch der Indiz der Zweckentfremdung.

Schöne Wohnung in bester Lage #22

Eher wortkarg wird eine weitere Wohnung in der Nähe der Forsmannstraße angeboten. Noch ganz ohne Bewertungen. Aber offensichtlich ganzjährig. Keine Wohnraum-Schutznummer. Auch hier ist ein Indiz zur Zweckentfremdung gegeben.

Hübsches Zimmer in HH-Winterhude #23

Ein Zimmer in der Straße Mühlenkamp. Mit Wohnraum-Schutznummer. Hier wird nur ein Teil vermietet, daher keine Zweckentfremdung.

Gemütliches Privatzimmer ZENTRAL!! #24

Angebot im Bereich Heidweg. Ein Pärchen überlässt gerne das Wohnzimmer Gästen und verkrümelt sich nach Eigendarstellung in die anderen Zimmer. Derzeit kann ich nur bis zum 01.09. buchen, dieses Angebot steht also nicht dauerhaft zur Verfügung, zudem ist es auch nur ein Anteil der Wohnung. Die Wohnraumschutznummer ist angegeben. Kein Indiz für eine Zweckentfremdung.

Persönliche Anmerkung

Um einen besseren Überblick zu bekommen, habe ich für die eigene Wohnung ebenso eine Wohnraum-Schutznummer beantragt. Diese kostet ja nichts – und sie verpflichtet auch zu nichts. Ich erhöhe damit nur die Statistik.

Wenn man mit einer vergebenen Wohnraumschutznummer sich anmeldet, so kann man dann die Termine vergeben. So sieht das dann aus:

Zum Bild

Disclaimer

Dieser Artikel dient der politischen Meinungsbildung im Umgang mit Wohnraum, der als Ferienwohnung zweckentfremdet wird. Die Analyse habe ich gemacht, um mir selbst ein Bild zu verschaffen. Natürlich können mir dabei auch Fehler unterlaufen sein oder ich bestimmte Dinge übersehe. Wenn dem so ist, so schreibe mich gerne an oder hinterlasse einen Kommentar.